„Stadt braucht Luxus-Wohnungen“

„Stadt braucht Luxus-Wohnungen“ Herr Eichener, wird Düsseldorf zum „Luxus-Ghetto“, wie NRW-Bauminister Groschek behauptet? Eichener Klares Nein. Düsseldorf wird wie jede andere Großstadt nach wie vor Wohnraum für ganz unterschiedliche Einkommensgruppen bieten. Aber Düsseldorf wird auch in Zukunft luxuriöse Wohnungen bauen müssen, damit die Stadt sich als Wirtschaftsstandort behaupten kann. Wie meinen Sie das? Eichener Wohnqualität ist ein ganz wesentlicher Faktor, um Fach- und Führungskräfte nach Düsseldorf zu locken. Aber Fachkräfte sind doch gerade die Normalverdiener ... Eichener Ich meine nicht Facharbeiter, sondern Ingenieure, Entwickler, Marketingspezialisten, die nicht nur Wohnkomfort wollen, sondern auch urbane Atmosphäre. Und die bietet Düsseldorf. Ich warne davor, Wohnbedürfnisse verschiedener Bevölkerungsgruppen gegeneinander auszuspielen. Jede Stadt braucht verschiedene Wohnungen: preiswerte, altersgerechte und für Studierende. Sie braucht aber auch komfortable Wohnungen für Fach- und Führungskräfte, die dann wiederum Arbeitsplätze schaffen. Fakt ist doch aber, dass der durchschnittliche Mietpreis gerade im unteren Segment überproportional gestiegen ist. Welche Folgen hat das? Eichener Wenn wir Wohnungsmangel haben, leiden darunter immer die einkommensschwächsten Gruppen. Aber jede neue Wohnung, die auf den Markt kommt, entlastet den Markt. Auch eine Luxus-Wohnung kann helfen, weil eine Umzugs-Kette ausgelöst wird. Dadurch wird eine Wohnung im nächstniedrigen Segment frei, bis schließlich eine für Studenten erschwingliche Wohnung bleibt. Wir nennen das Sickereffekt. Das setzt aber voraus, dass der Umzug innerhalb der Stadtgrenze stattfindet. Was ist aber mit den gut Betuchten älteren Paaren, die aus dem Umland zurück in die Großstadt ziehen? Eichener Wenn ein reiches Paar von Hilden nach Düsseldorf ziehen will, wird es eine Bestandswohnung nehmen, wenn es keine entsprechende Neubauwohnung gibt. Das würde dann zu immer mehr Luxussanierungen in jenem Bestand führen, wo es derzeit bezahlbaren Wohnraum gibt. Muss der ärmere Düsseldorfer in der Konsequenz nach Hilden ziehen? Eichener Das kann tatsächlich passieren. Es kann aber auch sein, dass er auf der Straße landet oder in einer Notunterkunft. Oder in beengten Wohnverhältnissen leben muss: Beispielsweise junge Leute, die nicht bei den Eltern ausziehen können oder Studenten, die bei Bekannten unterkommen müssen. Ich habe bei meinen Studien in Wersten-Ost Migrantenfamilien erlebt, wo sich drei Kinder ein Bett teilen mussten. Ein Mädchen hat sich zu Weihnachten ein eigenes Bett gewünscht. Auch in der reichen Stadt Düsseldorf gibt es Armut. Aber das zeigt doch, dass nicht alles in Ordnung ist ... Eichener Ja, aber der Wohnungsmangel betrifft nicht nur Düsseldorf, sondern auch Köln, Münster, Hamburg. Alle wachsenden Städte haben das Problem. Schuld ist die Politik - und zwar die des Bundes. Was meinen Sie konkret? Eichener Der Bund hat Förderungen gesenkt und Gelder umgeschichtet vom Neubau hin zu Bestandserwerb. Zudem haben sich die Bedingungen für Investoren im freien Wohnungsbau verschlechtert. Weil die degressive Abschreibung abgeschafft wurde - sie entlasteten die Investoren in den ersten Jahren. Gibt es Versäumnisse auf kommunaler Ebene? Eichener Da spielt sicherlich eine Stadtplanungsphilosophie eine Rolle, die in den 1980er/90er Jahren die Ausweisung von Bauland sehr restriktiv gehandhabt hat. Das führte zur Verdrängung von Bevölkerung ins Umland, zur Zersiedelung der Landschaft und zu hohen Pendleraufkommen. Damit wurde der Ökologie ein Bärendienst erwiesen. Aber ist es angesichts dessen vertretbar, dass Stadtspitze und CDU-FDP-Ratsmehrheit offen auf bezahlbaren Wohnraum im Umland verweisen? Eichener Das ist in keinster Weise nachhaltig und ist auch sozial problematisch, weil soziale Netze auseinandergerissen werden - etwa, wenn Kinder die Kita oder die Schule wechseln müssen. Ökologisch ist es nicht nachhaltig, weil die ohnehin schon dramatischen Verkehrsprobleme verschärft werden. Auch ökonomisch ist es nicht sinnvoll, weil es zu Fehlinvestitionen führt. Weshalb? Eichener Irgendwann wird wegen des demografischen Wandels auch Düsseldorf schrumpfen. Dann wird es einen stärkeren Rückzug vom Land in die Stadt geben und in den suburbanen Räumen werden Geisterstädte entstehen. Weshalb sollte eine Gemeinde im Umland heute eine Kita bauen, wenn sie in wenigen Jahren leer stehen wird? Aber das Problem ist doch, dass es in Düsseldorf nur wenige Flächenreserven für Wohnbau gibt ... Eichener Düsseldorf hat keinen Flächenmangel. Schauen Sie sich Luftbilder an. In der Stadt gibt es 49 Quadratkilometer Ackerland. Was fehlt, ist der politische Wille, anderweitig genutztes Land, auch brach liegende Gewerbeflächen, in Wohnbauland umzuwandeln. Das gilt auch für Mobilisierung von Baulücken und Innenhöfen. Hat die Stadt das nicht im Blick? Eichener Wir hatten schon vor fünf Jahren in einer Studie auf den drohenden Wohnungsmangel hingewiesen. Das Planungsamt hat seitdem beachtliche Aktivitäten unternommen. Aber die Stadt muss mehr tun, radikaler vorgehen und auch Freiflächen opfern. Wo denn zum Beispiel? Eichener Der gesamte Düsseldorfer Norden, Kaiserswerth und Angermund, ist ja von enormen Freiflächen umgeben. Das gilt aber auch für Benrath. Eine Neubausiedlung mit Teichen und Biotopen ist ökologisch sicherlich weniger bedenklich als ein industriell bewirtschafteter Acker. Dagegen gibt es aber starke Bedenken. Eichener Das kann ich nicht bestätigen. Ich habe mehrere Einwohnerbefragungen in verschiedenen Düsseldorfer Stadtteilen durchgeführt. Unisono hieß es, dass vor allem die Urbanität die Lebensqualität in Düsseldorf ausmacht. Eines der begehrtesten Stadtviertel ist zum Beispiel die Altstadt. Einer sagte, es sei wie Urlaub dort zu wohnen. Einer meinte, es sei wie Lindenstraße, nur spannender. Insbesondere schätzt man dort die Mischung der Bevölkerungsgruppen - jung, alt, auch Migranten. Das Urbane ist das Interessante. Auf dem früheren Gerichtsareal und im Theresienhospital entstehen Luxusquartiere. Wird das die Mieten in der Aktstadt nicht hochtreiben und den Bevölkerungsmix verändern? Eichener Das Niveau des Mieterschutzes in Deutschland ist so hoch, dass jene, die bereits in Wohnungen leben, weder Kündigungen noch hohe Mietsteigerungen zu befürchten haben. Langfristig wird sich die Sozialstruktur eines Quartiers dadurch natürlich verändern. Das kann aber auch ein erwünschter Effekt sein, der von Stadtplanern gezielt eingesetzt wird, um Ghettoisierungen aufzulösen. Die viel gescholtene Gentrifizierung, also Aufwertung von Stadtvierteln, ist eine Chance. Seit 100 Jahren waren innerstädtische Quartiere immer nur abgewertet worden. Wer zuvor in Oberbilk gelebt hat, zieht dann eben nach Flingern-Süd. Wird es also irgendwann für die Pioniere der Gentrifizierung, also Künstler und Studenten, cool sein, in den Hochhaussiedlungen von Garath zu wohnen? Eichener Das sehe ich im Moment nicht. Was sind denn die nächsten Viertel, denen Sie Potenzial zutrauen? Eichener Mörsenbroich und alles östlich vom Hauptbahnhof. Es gibt verschiedene Lösungsmodelle gegen Wohnungsmangel. Was halten Sie von einer Quote, mit der etwa München Investoren verpflichtet, einen bestimmten Anteil sozial geförderter Wohnungen zu bauen? Eichener So eine Quote ist nicht dumm. Damit ermöglicht man, dass jemand, der Luxus bauen will auch preiswerte Wohnungen bauen muss. Man muss damit aber sehr sensibel umgehen. Es kann nicht die Lösung sein, den Millionär neben den Hartz-IV-Empfänger zu platzieren. Da sind Konfrontationen programmiert. Unsere Erfahrung ist: Je breiter man mischt, desto besser das Zusammenleben. Wie lassen sich denn bei der Quote Konfrontationen vermeiden? Eichener Zum Beispiel durch Tausch, indem auf Grundstück A keine Sozialwohnungen gebaut werden, dafür auf Grundstück B 60 Prozent. Was ist die Obergrenze, damit kein sozialer Brennpunkt entsteht? Eichener Man muss Stigmatisierungen vermeiden. Eine Sozialwohnung darf nicht als solche erkennbar sein. Ich denke bis zu einer Quote von zwölf bis 17 Prozent besteht nicht die Gefahr, dass Nachbarschaften kippen. Vor sieben Jahren haben Sie prognostiziert, dass 2020 in Düsseldorf 5000 Wohnungen fehlen werden. Wie sehen Sie es heute? Eichener Die Prognose würde ich mindestens aufrecht erhalten. Wenn die Stadt nicht kurzfristig eine Baulandoffensive startet, wie es zum Beispiel Dortmund gemacht hat, werden wir wohl eher bei bis zu 8000 fehlenden Wohnungen landen. Thorsten Breitkopf und Denisa Richters führten das Interview.

Publikation	Rheinische Post Verlagsgesellschaft mbH
Lokalausgabe	Rheinische Post Düsseldorf
Erscheinungstag	Montag, den 17. September 2012
Seite	18

Wohnen drängender als Maisanbau

In Düsseldorf fehlen Wohnungen - zwischen 5000 und 7000 schätzen die Experten, und die Not wird größer, denn der Zuzug in die Landeshauptstadt hält kontinuierlich an. Gleichzeitig hat die Stadt fast 50 Quadratkilometer landwirtschaftliche Flächen. Ein Gebiet, so groß wie die Gemeinden Hilden und Haan zusammen. Was spricht also dagegen, auf einem kleinen Teil dieser Flächen Wohnhäuser zu errichten und so die Wohnungsnot zu lindern. Die Gegner einer Wohnbebauung auf heutigen Landwirtschaftsflächen argumentieren, es gehe um den Erhalt von Grünflächen und Natur. Doch da beginnen schon die Missverständnisse. Niemand will die Urdenbacher Kämpe mit Sozialbauten zubauen oder für Reihenhäuser den Grafenberger Wald abholzen. Es geht um die Umnutzung von Ackerflächen, etwa im Düsseldorfer Norden und Osten. Gebiete, die industriell und intensiv landwirtschaftlich genutzt werden. Der ökologische Wert eines Maisackers zur Erzeugung von Biosprit oder Schweinefutter ist wohl eher niedrig anzusetzen. Und als Erholungsgebiete taugen die riesigen Monokulturen auch nicht. Das gleiche gilt für die Blumenfelder in Hamm, Volmerswerth oder Flehe. Viele der Flächen sind schon heute versiegelt. Die Blumen stehen in Töpfen auf schwarzen Plastikfolien ohne Kontakt zum Erdreich. An anderen Stellen stehen Gewächshäuser. Düsseldorf ist eine urbane Metropole mit einem ungeheuren Bedarf an Wohnraum für alle Einkommens- und Altersschichten. Die wachsende Stadt kann es sich nicht leisten, dass auf einem Fünftel der Fläche Düsseldorfs Mais oder andere Getreide angebaut sind, während junge Familien und Facharbeiter die Stadt verlassen müssen, weil sie keine bezahlbaren Wohnungen mehr finden. Man muss ernsthaft prüfen, ob es nicht ökonomisch und auch ökologisch sinnvoll ist, Landwirtschaftsflächen zu bebauen. Denn wenn die Pendlerströme weiter wachsen, weil mehr Menschen im Umland leben, dann ist der Verkehrskollaps programmiert. Stadt und Politik sollten den Wohnungsmangel stoppen, und Ackerland zur Bebauung durch Wohnungen freigeben.

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Publikation

Rheinische Post Verlagsgesellschaft mbH

Lokalausgabe

Rheinische Post Düsseldorf

Erscheinungstag

Samstag, den 15. September 2012

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Das Stadtklima wird aufs Spiel gesetzt

Der begehrliche Blick auf landwirtschaftlich genutzte Flächen ist ein Tunnelblick. Denn wer Maisfelder - die übrigens in Düsseldorf nur einen begrenzten Anteil an der Landwirtschaft haben - nur unter dem Gesichtspunkt von wirtschaftlichen Erträgen und preiswertem Bauland betrachtet, übersieht eine wichtige Funktion der Freiflächen im Norden und im Osten. Sie dienen der Frischluftzufuhr. Über diesen Flächen strömt unverbrauchte Luft in die eng bebaute Stadt und sorgt dafür, dass die Wohnviertel an warmen Tagen nicht überhitzen. Und die Luftströmungen blasen Schadstoffe wie Feinstaub und Stickstoffdioxid aus den Straßenschluchten. Werden also die freien Flächen zugebaut und deren Boden versiegelt, wird die Luft zum Atmen in der Stadt immer schlechter.

Auch über die Gemüse- und Blumenanbaugebiete von Hamm und Volmerswerth zieht kühle Luft in die Stadt. Ein Verbauen dieser Stadtteile ist also schädlich. Übrigens auch aus wirtschaftlicher Sicht. Denn die landwirtschaftlichen Flächen gehören zu den wichtigsten Anbaugebieten von Stauden in ganz Deutschland. Zugleich sind sie eine Stütze bei der umweltfreundlichen regionalen Vermarktung, bringen den Städtern Salate und Kräuter frisch auf den Tisch oder prächtige Blumen direkt in den Garten. Vorzüge, die zu den Standortvorteilen einer urbanen Metropole zählen. Ebenso lieben es die Städter, direkt am Bauernhof einzukaufen. Nicht zu vergessen die Erholung, die landwirtschaftliche Flächen bieten: Sie sind Weiden und machen Pferdesport in Stadtnähe erst möglich.

Ausgeblendet wird zudem der Blick auf die Stadtkarte und den Ort möglicher verwertbarer Äcker. Sie liegen in erster Linie im Düsseldorfer Norden am Stadtrand zu Duisburg und des Angerlandes. Auf den freien Flächen müsste teure Infrastruktur geschaffen werden, würde sich der Autoverkehr ausweiten.

Bei richtiger Betrachtung aller dieser Faktoren wird klar, dass das Wachstum der Stadt auf landwirtschaftlichen Flächen einem Krebsgeschwür gleicht und die Stadt kaputtmacht.

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Publikation

Rheinische Post Verlagsgesellschaft mbH

Lokalausgabe

Rheinische Post Düsseldorf

Erscheinungstag

Samstag, den 15. September 2012

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Sozialwohnungen für Bilk

Die Bezirksvertretung 3 fordert beim Bauprojekt „Neues Wohnen in Bilk“ mehr bezahlbaren Wohnraum als geplant. Von 140 Wohneinheiten sollen 100 gefördert werden oder sich am örtlichen Mietspiegel orientieren.

VON CHRISTINE ZACHARIAS

Bilk Eine hitzige Debatte lieferten sich die Mitglieder der Bezirksvertretung 3 bezüglich des Neubau-Projektes „Neues Wohnen im Stadtteil Bilk“. Wie berichtet, soll in dem Bereich zwischen Himmelgeister- Witzel- und Varnhagenstraße sowie Hennekamp das ehemalige Firmengelände der Schloemann-Siemag AG unter dem Motto „Neues Wohnen in Bilk“ bebaut werden. In einem Gutachterverfahren mit sieben Teams soll eine optimale städtebauliche Lösung für das auch als „Hasenclever-Gelände“ bekannte Areal gefunden werden. Der Investor, die Wilma GmbH, hatte die Vorgabe gemacht, dass von den insgesamt 140 geplanten Wohneinheiten 30 geförderte und 50 bezahlbar, das heißt, am örtlichen Mietspiegel orientiert sein sollten. Wobei dieser mit zehn Euro pro Quadratmeter taxiert wurde.

Diese Anzahl war den Bezirksvertretern, namentlich der SPD zu wenig, die einmal mehr „bezahlbaren Wohnraum“ bei der Stadtplanung einforderte. Ein „Oberkassel in Bilk“ dürfe es nicht geben. Nach einem längeren Schlagabtausch gab es eine Sitzungsunterbrechung und schließlich doch überraschend schnell eine interfraktionelle Einigung: Als Empfehlung an den Ausschuss für Planung und Stadtentwicklung geben die BV-Mitglieder nun weiter, dass man 50 sozial geförderte Wohnungen vom Investor einfordert sowie des weiteren 50 im bezahlbaren Segment, wobei die Stadtteilpolitiker hier nicht zehn Euro pro Quadratmeter - sondern orientiert am örtlichen (Bilker) Mietspiegel - 8,60 Euro ansetzen. Also sollen nunmehr 100 von insgesamt geplanten 140 Wohneinheiten des Bauprojekts im Herzen von Bilk geförderte Wohnungen sein - ein Novum für Düsseldorf. Und auch bezüglich der auf dem Areal geplanten sogenannten Stadtvillen drängen die Stadtteilpolitiker auf eine Änderung: Statt 40 bis 50 Stadtvillen sollen nach ihrem Willen jetzt 50 bis 60 (preiswertere) Mehrfamilienhäuser und nur noch gegebenenfalls die hochpreisigeren, weil geräumigeren Stadtvillen gebaut werden.

Probleme könnte es auf dem Gelände indes noch in einem ganz anderen Bereich geben, wie bei der Sitzung deutlich wurde: nämlich in Sachen Altlasten. Zwar gibt es auf dem eigentlichen Planungsgebiet nur wenig Altlasten. Allerdings ist die Belastung bei dem Galvanikbetrieb am Hennekamp, der laut Stadt 2014 schließt und danach in die Planungen aufgenommen werden könnte, unklar. „Da ist alles überbaut, da kommen wir noch nicht ran“, so ein Mitglied des Planungsamtes. Bekannt sei allerdings schon jetzt, dass es eine Chromverunreinigung des Grundwassers in Nordwesten des Geländes gebe. „Da ist in jedem Falle eine Grundsanierung nach 2014 erforderlich“, so der städtische Mitarbeiter.

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Rheinische Post Verlagsgesellschaft mbH

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Rheinische Post Düsseldorf

Erscheinungstag

Freitag, den 14. September 2012

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Eichener Klares Nein. Düsseldorf wird wie jede andere Großstadt nach wie vor Wohnraum für ganz unterschiedliche Einkommensgruppen bieten. Aber Düsseldorf wird auch in Zukunft luxuriöse Wohnungen bauen müssen, damit die Stadt sich als Wirtschaftsstandort behaupten kann.

Wie meinen Sie das?

Eichener Wohnqualität ist ein ganz wesentlicher Faktor, um Fach- und Führungskräfte nach Düsseldorf zu locken.

Aber Fachkräfte sind doch gerade die Normalverdiener ...

Fakt ist doch aber, dass der durchschnittliche Mietpreis gerade im unteren Segment überproportional gestiegen ist. Welche Folgen hat das?

Das setzt aber voraus, dass der Umzug innerhalb der Stadtgrenze stattfindet. Was ist aber mit den gut Betuchten älteren Paaren, die aus dem Umland zurück in die Großstadt ziehen?

Eichener Wenn ein reiches Paar von Hilden nach Düsseldorf ziehen will, wird es eine Bestandswohnung nehmen, wenn es keine entsprechende Neubauwohnung gibt. Das würde dann zu immer mehr Luxussanierungen in jenem Bestand führen, wo es derzeit bezahlbaren Wohnraum gibt.

Muss der ärmere Düsseldorfer in der Konsequenz nach Hilden ziehen?

Aber das zeigt doch, dass nicht alles in Ordnung ist ...

Eichener Ja, aber der Wohnungsmangel betrifft nicht nur Düsseldorf, sondern auch Köln, Münster, Hamburg. Alle wachsenden Städte haben das Problem. Schuld ist die Politik - und zwar die des Bundes.

Was meinen Sie konkret?

Eichener Der Bund hat Förderungen gesenkt und Gelder umgeschichtet vom Neubau hin zu Bestandserwerb. Zudem haben sich die Bedingungen für Investoren im freien Wohnungsbau verschlechtert. Weil die degressive Abschreibung abgeschafft wurde - sie entlasteten die Investoren in den ersten Jahren.

Gibt es Versäumnisse auf kommunaler Ebene?

Aber ist es angesichts dessen vertretbar, dass Stadtspitze und CDU-FDP-Ratsmehrheit offen auf bezahlbaren Wohnraum im Umland verweisen?

Weshalb?

Aber das Problem ist doch, dass es in Düsseldorf nur wenige Flächenreserven für Wohnbau gibt ...

Hat die Stadt das nicht im Blick?

Eichener Wir hatten schon vor fünf Jahren in einer Studie auf den drohenden Wohnungsmangel hingewiesen. Das Planungsamt hat seitdem beachtliche Aktivitäten unternommen. Aber die Stadt muss mehr tun, radikaler vorgehen und auch Freiflächen opfern.

Wo denn zum Beispiel?

Eichener Der gesamte Düsseldorfer Norden, Kaiserswerth und Angermund, ist ja von enormen Freiflächen umgeben. Das gilt aber auch für Benrath. Eine Neubausiedlung mit Teichen und Biotopen ist ökologisch sicherlich weniger bedenklich als ein industriell bewirtschafteter Acker.

Dagegen gibt es aber starke Bedenken.

Auf dem früheren Gerichtsareal und im Theresienhospital entstehen Luxusquartiere. Wird das die Mieten in der Aktstadt nicht hochtreiben und den Bevölkerungsmix verändern?

Wird es also irgendwann für die Pioniere der Gentrifizierung, also Künstler und Studenten, cool sein, in den Hochhaussiedlungen von Garath zu wohnen?

Eichener Das sehe ich im Moment nicht.

Was sind denn die nächsten Viertel, denen Sie Potenzial zutrauen?

Eichener Mörsenbroich und alles östlich vom Hauptbahnhof.

Es gibt verschiedene Lösungsmodelle gegen Wohnungsmangel. Was halten Sie von einer Quote, mit der etwa München Investoren verpflichtet, einen bestimmten Anteil sozial geförderter Wohnungen zu bauen?

Wie lassen sich denn bei der Quote Konfrontationen vermeiden?

Eichener Zum Beispiel durch Tausch, indem auf Grundstück A keine Sozialwohnungen gebaut werden, dafür auf Grundstück B 60 Prozent.

Was ist die Obergrenze, damit kein sozialer Brennpunkt entsteht?

Eichener Man muss Stigmatisierungen vermeiden. Eine Sozialwohnung darf nicht als solche erkennbar sein. Ich denke bis zu einer Quote von zwölf bis 17 Prozent besteht nicht die Gefahr, dass Nachbarschaften kippen.

Vor sieben Jahren haben Sie prognostiziert, dass 2020 in Düsseldorf 5000 Wohnungen fehlen werden. Wie sehen Sie es heute?

Eichener Die Prognose würde ich mindestens aufrecht erhalten. Wenn die Stadt nicht kurzfristig eine Baulandoffensive startet, wie es zum Beispiel Dortmund gemacht hat, werden wir wohl eher bei bis zu 8000 fehlenden Wohnungen landen.

Thorsten Breitkopf und Denisa Richters führten das Interview.