Wohnkosten auf Rekordniveau – Politik gefordert
07.09.2012
(dmb) Wohnen wird in Deutschland immer teurer.
Mieterinnen und Mieter müssen im Durchschnitt schon mehr als ein Drittel (34,1
Prozent) ihres Haushaltsnettoeinkommens für Miete und Energie zahlen – so viel
wie noch nie. Wohnungsengpässe, insbesondere in Großstädten, Ballungsgebieten
und Universitätsstädten, treiben die Mieten – zunächst vor allem die
Neuvertragsmieten – weiter in die Höhe. Seit 2005 sind die Strompreise um 44
Prozent, die Heizkosten je nach Energieträgen zwischen 31 und 62 Prozent
gestiegen. Energiewende und energetische Gebäudesanierung verteuern das Wohnen
zusätzlich.
„Die Bundesregierung macht keine Anstalten, diese Probleme zu lösen. Sie tut
nichts. Und wenn sie etwas unternimmt, macht sie das Falsche. Zuerst kürzt sie
für die einkommensschwächsten Haushalte das Wohngeld, und jetzt will sie das
Mietrecht zum Nachteil der Mieter ändern, Mietminderungsrechte einschränken und
den Kündigungsschutz aufweichen“, kritisierte der Präsident des Deutschen
Mieterbundes (DMB), Dr. Franz-Georg Rips, die Politik der Bundesregierung auf
einer Pressekonferenz der Mieterorganisation in München. „Wir wollen keine
Scheinlösungen für Scheinprobleme. Stattdessen sind zum Beispiel Regelungen
notwendig, die die Kosten nach einer energetischen Modernisierung gerecht
verteilen, und Vorgaben zur Begrenzung der Neuvertragsmieten.“
Mietrechtsänderungsgesetz verhindern
„Wir brauchen das von der Bundesregierung beschlossene Mietrechtsänderungsgesetz
nicht. Es trägt zu einer weiteren Verteuerung der Wohnkosten bei und enthält
keine Regelungen für eine gerechte Verteilung der Modernisierungskosten. Durch
den Abbau von Mieterrechten kann die energetische Modernisierung der Wohnungsbestände
nicht umgesetzt und vorangetrieben werden. Über Änderungen des Miet- und
Zivilprozessrechts kann Wohnungsbetrügern nicht das Handwerk gelegt werden“,
erklärte Mieterbund-Präsident Rips. Auch Bundesrat, Oppositionsparteien,
Verbände, Wissenschaftler und Richter lehnen den Gesetzentwurf ab. Lediglich
die Eigentümer- und Vermieterverbände pochen auf die schon vor der letzten
Bundestagswahl von den Koalitionsparteien versprochenen Mietrechtsänderungen
zu Lasten der Mieter.
„Wir setzen darauf, dass im parlamentarischen Verfahren ab Ende September
das Mietrechtsänderungsgesetz noch verhindert wird
bzw. Korrekturen beschlossen werden, die dann tatsächlich notwendige und
sinnvolle Änderungen beinhalten“, sagte Rips.
Mieterhöhung nach Modernisierung neu regeln
Energiewende und energetische Sanierung der Gebäudebestände treiben die
Wohnkosten weiter in die Höhe. Verantwortlich hierfür ist nicht zuletzt das
geltende Mietrecht, wonach der Vermieter 11 Prozent der Modernisierungskosten
auf die Jahresmiete aufschlagen darf. Fallen Modernisierungskosten in Höhe von
200 Euro pro Quadratmeter an, bedeutet das für den Mieter eine Mieterhöhung von
1,83 Euro pro Quadratmeter und Monat. Liegen die Modernisierungskosten bei 300
Euro pro Quadratmeter, kostet das den Mieter 2,75 Euro pro Quadratmeter und
Monat mehr als bisher. Diese Beträge sind auch bei einer erfolgreichen und
guten Sanierung nicht über niedrigere Heizkosten finanzierbar.
Konsequenz der jetzigen gesetzlichen Mieterhöhungsregelung ist auch, dass selbst
für unwirtschaftliche Modernisierungsmaßnahmen oder Modernisierungen, die kaum
Energie und damit kaum Heizkosten sparen, hohe Mieterhöhungen rechtlich
zulässig sind.
„Diese gesetzliche Mieterhöhungsregelung ist ungerecht. Die Kosten der
energetischen Modernisierung werden ungleich verteilt. Im Ergebnis zahlt allein
der Mieter die Kosten. Die geltende Mieterhöhungsvorschrift ist außerdem schon
dem Grunde nach falsch. Sie knüpft den Umfang der Mieterhöhung an die Kosten
der Modernisierung, ohne zu fragen, ob die energetische Sanierung sinnvoll und
erfolgreich war, ob tatsächlich Energie und damit Heizkosten eingespart
werden“, sagte der Mieterbund-Präsident. „Aus unserer Sicht muss diese
Mieterhöhungsvorschrift (Paragraph 559 BGB) ersatzlos gestrichen werden.
Stattdessen sollte im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete die energetische
Qualität der Wohnung für die Bestimmung der Miete mitentscheidend werden.“
Bis sich am Wohnungsmarkt, zum Beispiel über energetische Mietspiegel, eine
Differenzierung nach Energieeffizienz-Standards ablesen lässt, muss nach den
Vorstellungen des Deutschen Mieterbundes eine Übergangslösung gefunden werden.
„Denkbar ist ein Zuschlag auf die heutige Kaltmiete, dessen Umfang von der
konkreten Energie- und damit Heizkostenersparnis abhängt“, so Rips. Damit der
Umfang einer Energieeinsparung Maßstab für die Höhe des Mieterhöhungszuschlags
sein kann, müsste vor und nach Abschluss der Modernisierungsmaßnahme ein
bedarfsorientierter Energieausweis erstellt werden.
Mietenanstieg stoppen
„Die Neuvertragsmieten müssen gesetzlich begrenzt werden. Sie sollten die
ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen dürfen“,
forderte Mieterbund-Präsident Rips.
Die bisherigen Mieterhöhungsregelungen gelten nur für bestehende
Mietverhältnisse. Beim Abschluss eines neuen Mietvertrages dagegen kann der
Vermieter die Miete in nahezu beliebiger Höhe festsetzen. Das führt dazu, dass
insbesondere in Großstädten, Ballungszentren und Universitätsstädten diese so
genannte Neuvertragsmiete um 20 bis 30 Prozent über der Miete in bestehenden
Mietverhältnissen liegt.
Leidtragende dieser Mietpreise sind zunächst die etwa 10 Prozent der
Mieterhaushalte, die jährlich die Wohnung wechseln bzw. aus beruflichen Gründen
umziehen müssen, junge Menschen, die eine Familie gründen und eine gemeinsame
Wohnung beziehen wollen, oder Studenten, die in die Stadt ziehen, um hier zu
studieren. Aber nicht nur im Interesse dieser Mietergruppen sind die
Neuvertragsmieten zu begrenzen.
„Die hohen Neuvertragsmieten von heute sind die Bestandsmieten von morgen“,
erklärte Rips. „Da in die ortsübliche Vergleichsmiete nur die
Vertragsabschlüsse der letzten vier Jahre eingehen, drohen mittelfristig auch
in bestehenden Mietverhältnissen hohe Preissteigerungen.“
Auch deshalb sind bei den Mieterhöhungsvorschriften für den Wohnungsbestand
Korrekturen erforderlich. Bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete
sollten alle Mietverhältnisse einbezogen werden und nicht nur die der letzten
vier Jahre. Außerdem muss die Kappungsgrenze, die derzeit noch
Mietpreissteigerungen von bis zu 20 Prozent in drei Jahren zulässt, auf 15
Prozent in vier Jahren korrigiert werden.
Regelungsbedarf im geltenden Mietrecht besteht auch in nachfolgenden
Punkten:
Wohngeldgesetz ändern und verbessern
„Die Bundesregierung muss die zum 1. Januar 2011 in Kraft getretenen
Verschlechterungen für Wohngeldempfänger wieder rückgängig machen und die
Energiekosten bei der Berechnung des Wohngeldes berücksichtigen“, fordert
Mieterbund-Präsident Rips. „Es kann nicht sein, dass für einkommensschwächere
Haushalte (Haushaltsnettoeinkommen bis 1.300 Euro) die Wohnkostenbelastung
mittlerweile auf 45,8 Prozent geklettert ist, gleichzeitig aber die Zahl der
Wohngeldempfänger im letzten Jahr um 10 Prozent und deren Wohngeldansprüche um
8 Prozent gesunken sind. Verantwortlich hierfür ist die Bundesregierung. Sie
hat die erst 2009 eingeführte Heizkostenkomponente zum 1.1.2011 ersatzlos aus
dem Wohngeldgesetz gestrichen.“
Die Folgen sind fatal. Nach Berechnungen des Deutschen Mieterbundes
erhielten Ende des Jahres 2011 nur noch 766.800 Haushalte Wohngeld, davon
696.690 Mieter- und 70.110 Eigentümerhaushalte. Damit hat sich die Zahl der
Wohngeldempfänger in einem Jahr um 10 Prozent verringert. 2010 erhielten noch
852.000 Haushalte Wohngeld, davon 774.100 Mieterhaushalte. Gleichzeitig ist der
durchschnittliche Wohngeldanspruch um 8 Prozent gesunken, von 126 Euro auf 118
Euro im Monat.
„Das Durchschnittseinkommen eines Wohngeldempfänger-Haushalts liegt bei etwa
850 Euro. Fast 60 Prozent sind Einpersonenhaushalte, häufig Rentner, mit einem
Durchschnittseinkommen von 613 Euro. Dass diese Haushalte jetzt trotz drastisch
gestiegener Energiepreise weniger Wohngeld bekommen als früher, ist nicht zu
verantworten, muss schnellstmöglich korrigiert werden“, forderte Rips.
Sozialer Wohnungsbau unverzichtbar – Wohnungsbestände der öffentlichen
Hand sichern
In den letzten vier Jahren haben die Wohnungsneubauzahlen einen Tiefstand in
Deutschland erreicht. Zwischen 168.000 und 186.000 Wohnungen wurden jährlich
noch neu gebaut, davon schätzungsweise ein Drittel Mietwohnungen, überwiegend
im hohen Preissegment.
Gleichzeitig geht die Zahl der Sozialwohnungen rapide zurück. Zwischen 2002
und 2010 hat sich deren Zahl nach Angaben der Bundesregierung um ein Drittel
verringert. Jährlich werden es 100.000 weniger, weil Preis- oder
Belegungsbindungen auslaufen. Ende 2010 gab es nur noch 1,6 Millionen
Sozialwohnungen in Deutschland. Dem stehen fast 6 Millionen Haushalte
gegenüber, die dem Grunde nach berechtigt wären, eine Sozialwohnung zu
beziehen.
„Wir brauchen jährlich mehr als 100.000 neue Sozialwohnungen, um den
derzeitigen Schwund zu stoppen und das jetzige Niveau zu halten. Dazu müssten
40.000 Sozialwohnungen neu gebaut werden und im Übrigen Belegungsbindungen
aufgekauft oder Preisbindungen durch öffentliche Förderung von
Modernisierungsmaßnahmen eingehandelt werden“, forderte Rips.
Der soziale Wohnungsbau ist seit der Föderalismusreform 2007 Sache der
Bundesländer. Der Bund zahlt bis 2013 jährlich 518 Millionen Euro, so genannte
Kompensationszahlungen. Ob und in welchem Umfang diese Zahlungen fortgesetzt
werden, ist derzeit offen.
„Statt über die Sinnhaftigkeit und Fortführung von
Kompensationszahlungen zu diskutieren, sollte über die Verstetigung und
Anhebung der Zahlungen, über eine Fortsetzung der Zweckbindung für die Länder
und über neue und zusätzliche Fördermittel speziell für den Neubau von
preiswerten Wohnungen gesprochen werden. Bund und Länder sind hier
gleichermaßen gefordert“, erklärte der Mieterbund-Präsident.
Für einen ausreichenden Bestand an bezahlbaren Wohnungen sorgen auch
genossenschaftliche und vor allem kommunale Wohnungsunternehmen. Deshalb lehnt
der Deutsche Mieterbund den Verkauf von Wohnungen der öffentlichen Hände an
renditeorientierte Unternehmen und Finanzinvestoren strikt ab.
„Gleichgültig, ob es sich um bundeseigene TLG-Wohnungen, landeseigene GBW-Wohnungen oder kommunale Unternehmen handelt, preisewerte Wohnungsbestände der öffentlichen Hand müssen
dauerhaft gesichert werden. Mit dem Verkauf an Dritte wird ein Pfand aus der
Hand gegeben, Einfluss auf den Wohnungsmarkt zu nehmen“, erklärte Rips.
Welche Möglichkeiten es hier gebe, zeige das Beispiel Berlin. Der SPD/CDU-geführte Senat hat jetzt mit den 6 landeseigenen
Wohnungsunternehmen vereinbart, dass Mieten in bestehenden Mietverhältnissen
künftig nur noch alle 4 Jahre um 15 Prozent erhöht werden können. Die
Nettokaltmiete darf nach einer Mieterhöhung 30 Prozent des
Haushaltsnettoeinkommens nicht übersteigen. Wer die Wohnung tauscht und eine
größere Wohnung frei macht, hat Anspruch darauf, dass die Bruttowarmmiete für
die neue Wohnung niedriger ist als die Miete in der alten Wohnung.
Anlage 1: Mietrechtänderungsgesetz
Anlage 3: Energiepreissteigerungen
Anlage 4: Mietwohnungsmangel in
Deutschland
Anlage 5: Sozialwohnungsbestände
schrumpfen
24.08.2012
In Deutschland fehlen rund 4 Millionen Sozialwohnungen. Nur jeder fünfte
finanzschwache Haushalt habe derzeit überhaupt die Chance, eine
Sozialmietwohnung zu bekommen. Zu diesem Ergebnis kommt eine Studie des Pestel-Instituts aus Hannover. Es errechnete einen
aktuellen bundesweiten Bedarf von rund 5,6 Millionen Sozialwohnungen. Derzeit
seien allerdings lediglich 1,6 Millionen auf dem Wohnungsmarkt verfügbar.
„Bei den Sozialwohnungen klafft eine enorme Lücke. In den vergangenen zehn
Jahren sind im Schnitt 100.000 Sozialwohnungen pro Jahr vom Markt
verschwunden“, sagt Matthias Günther. Der Leiter des Pestel-Instituts
sieht darin eine „dramatische Entwicklung“: „Wenn der Aderlass bei den
Sozialwohnungen sich mit diesem rasanten Tempo fortsetzt, dann werden wir
bereits Ende dieses Jahres die 1,5-Millionen-Marke unterschreiten.“
Verantwortlich dafür sei einerseits die Tatsache, dass immer mehr Wohnungen
aus der Mietpreisbindung heraus fielen. Andererseits werden gegenwärtig nur
rund 30.000 Sozialwohnungen mit Preis- oder Belegungsbindungen in den Markt
gebracht, davon nur noch rund 10.000 neu gebaute Sozialmietwohnungen. Um
wenigstens den aktuellen Bestand von 1,6 Millionen Sozialwohnungen zu halten,
brauche man jährlich mindestens 130.000 neue Wohneinheiten. Insbesondere in
Großstädten und Ballungsräumen habe die Entwicklung beim sozialen Wohnungsbau
längst zu einem Engpass geführt. „Es ist höchste Zeit gegenzusteuern.
Bezahlbaren Wohnraum – insbesondere für Geringverdiener, Alleinerziehende und
Rentner – zu schaffen, ist eine der drängendsten
sozialen Herausforderungen“, so Günther. Deutschland brauche einen „Masterplan
für den sozialen Wohnungsbau“. Hier seien Bund, Länder und Kommunen
gleichermaßen gefordert.
Um den Abwärtstrend zu bremsen, sei der zusätzliche Bau von mindestens
40.000 bis 50.000 Sozialwohnungen pro Jahr dringend notwendig. Um den
Fehlbestand, der sich in den vergangenen Jahren immer weiter aufgestaut habe,
abzubauen, müssten allerdings weitaus mehr Mietwohnungen gefördert werden. „Die
öffentliche Hand kann auch wie bisher schon Belegungsrechte ankaufen oder die
finanzielle Förderung von Modernisierungen mit einer Festschreibung der
Miethöhe über Jahre hinweg vorantreiben“, so Günther. „Die gerade in den
Städten notwendige Aufstockung beim Wohnungsbestand ist allerdings nur durch
den Neubau von Sozialwohnungen zu gewährleisten“, sagt der Leiter des Pestel-Instituts.
„Ziel muss es sein, den Neubau von Sozialwohnungen möglichst schnell
anzukurbeln“, erklärt die Wohnungsbau-Initiative, die das Pestel-Institut
mit der Studie beauftragt hatte. Zur Wohnungsbau-Initiative haben sich neben
dem Deutschen Mieterbund (DMB) und der Industriegewerkschaft Bauen-Agrar-Umwelt (IG BAU) der Bund Deutscher Baumeister,
Architekten und Ingenieure (BDB), die Deutsche Gesellschaft für Mauerwerks- und
Wohnungsbau (DGfM) und der Bundesverband Deutscher
Baustoff-Fachhandel (BDB) zusammengeschlossen.
Der Bund müsse bei dem Geld, das er für den sozialen Wohnungsbau an die
Länder gebe, eine strikte Zweckbindung kontrollieren, fordert die
Wohnungsbau-Initiative. Es könne nicht sein, dass die Bundesländer zwar 518
Millionen Euro jährlich an Kompensationszahlungen für den sozialen Wohnungsbau
bekämen, dieses Geld aber letztlich nicht komplett in Sozialwohnungen steckten,
sondern beispielsweise auch Schulden damit tilgten. Vor allem aber dürfe es
nicht sein, dass der Bund angesichts der Entwicklung bei den Sozialwohnungen
über eine Kürzung der Kompensationszahlungen ab 2014 auch nur nachdenke. Im
Gegenteil: Selbst wenn der Bestand an Sozialwohnungen auf dem heutigen Niveau
festgeschrieben werden soll, brauchen wir eine deutliche Aufstockung der
Finanzmittel“, so die Wohnungsbau-Initiative.
Darüber hinaus seien auch die Bundesländer jetzt am Zuge, selbst mehr Geld
in den sozialen Wohnungsbau fließen zu lassen. Die Länderhaushalte müssten den Neubau und die Modernisierung von
Sozialwohnungen insbesondere in Wachstumsregionen stärker fördern. Länder,
Städte und Gemeinden sollten dort zudem gezielt Bauland für den Mietwohnungsbau
ausweisen. „Wenn sich die Entwicklung ohne politische Korrekturen fortsetzt,
ist mit zunehmenden sozialen Spannungen in den nächsten Jahren zu rechnen“, so
die Wohnungsbau-Initiative.
http://www.nadeshda.org/foren/cl.soziales.allgemein/p1777s1780a20.html