Bundesbank geht davon aus, dass Wohnungen in Düsseldorf rund 30 Prozent überbewertet sind

Wer in Düsseldorf ein Haus kaufen möchte, kann sich auf
eine lange Suche gefasst machen. Zu Preisen ab einer Million Euro gibt
es genug Villen und Landhäuser im Angebot. Doch was ist mit bezahlbarem
Wohnraum für Familien mit Kindern? Wer die Angebote durchstöbert, landet
schnell auf dem Boden der Tatsachen. 345.000 Euro für ein zuletzt im
Jahr 1983 saniertes Reiheneckhaus im Osten der Stadt? Schon auf den
Fotos kann man erkennen, dass man dort noch mal einen mindestens
sechsstelligen Betrag in die Erneuerung von Dach, Fenstern und Heizung
hineinstecken müsste.

Seit Jahren sprechen Makler, Eigentümer- und
Mieterverbände darüber, dass Häuser und Wohnungen in Düsseldorf nicht
mehr jahres-, sondern schon quartalsweise immer teurer werden. Ist für
die Mittelschicht Wohneigentum in den Städten überhaupt noch
erschwinglich? Und was ist, wenn die Immobilien-Blase - seit Jahren
befeuert durch niedrige Zinsen der Banken - irgendwann platzt? Laut
einem Bericht des Nachrichten-Magazins "Der Spiegel" geht die Bundesbank
davon aus, dass Wohnungen und Häuser in deutschen Städten wie
Düsseldorf, Hamburg und Stuttgart um bis zu 30 Prozent überbewertet
sind.

Natürlich bauen Investoren nur, wenn sie sicher sind,
dass ihre Häuser und Wohnungen verkauft und vermietet werden. Die
Bevölkerung in Düsseldorf steigt seit Jahren stetig an, es hat so etwas
wie eine Binnenwanderung eingesetzt, die Menschen wollen wieder in den
Städten leben. Die wachsende Attraktivität der Landeshauptstadt und die
große Nachfrage nach Wohnraum haben das Bauland in den vergangenen
Jahren deutlich teurer werden lassen. In guten Lagen kosteten baureife
Grundstücke für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser im vergangenen
Jahr etwas mehr als 1000 Euro je Quadratmeter. Zum Vergleich: Im Jahr
2012 waren es noch 670 Euro. Auch die Preise für den normalen
Geschosswohnungsbau haben in der Landeshauptstadt spürbar angezogen. In
guten Lagen wurden vor fünf Jahren im Schnitt noch 700 Euro je
Quadratmeter gezahlt, im vergangenen Jahr waren es 1050 Euro.

Aber ist das nun wirklich eine Immobilienblase?
Karl-Werner Hansmann, emeritierter Wirtschaftsprofessor, hat die
Immobilienblasen Spaniens und der USA in den 2000er Jahren untersucht
und dabei sechs Muster festgestellt. Die Kaufpreise stiegen deutlich
schneller als die Mieten. Die Kaufpreise sind auf einem hohen Niveau -
und wachsen immer stärker. Die Preise zogen zuerst für Wohnungen in
Top-Lagen an, später erreichte der Boom auch Randgebiete oder das
Umland. Die Hypothekenzinsen für Immobilienkäufe lagen bei unter drei
Prozent. Die durchschnittlichen Tilgungsraten lagen bei unter vier
Prozent. Und der Anteil der Fremdfinanzierung ist zu hoch; als riskant
gilt laut Hansmann dabei ein Wert von mehr als 70 Prozent.

Legt man dieses Raster nun auf Düsseldorfs aktuellen
Immobilienmarkt an, kommt man zu einem erschreckenden Ergebnis: Sehr
viele der Faktoren sind heute in der NRW-Landeshauptstadt bereits
erfüllt. Auf den Anstieg bei den Top-Lagen folgen derzeit die in
einfachen Lagen. Zins- und Tilgungsvereinbarungen gleichen den von
Hansmann beschriebenen, und der Boom erreichte im Januar das Umland, wie
der Ring deutscher Makler vor einem Monat verkündete.

Von einer Blase will dessen Chef Jörg Schnorrenberger
dennoch nicht sprechen. Er sagt aber auch: "Ja, die Preise werden
zurückgehen." Wer heute für 7000 Euro je Quadratmeter kaufe, könne
eventuell nur 5000 beim Verkauf bekommen. Allerdings werde dann keine
Blase platzen, weil die Deutschen nicht wie in Amerika variabel, sondern
langfristig fest finanzieren. Schnorrenberger erwartet, dass der
Preisverfall dann einsetzt, wenn die Zinsen wieder steigen. Dafür
spricht, dass die EZB weniger Anleihen auf den Märkten kaufen will, was
die Zinsen steigen lässt.